又值畢業(yè)季，多地租賃市場量價齊升。再加上不久前國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，租賃市場迎來利好。但專家提醒稱，“重售輕租”等多方面因素仍導致我國住房租賃市場供需不平衡的現(xiàn)象比較突出。

租賃市場迎來發(fā)展“新窗口”

近年來，房屋租賃市場政策頻出，尤其是不久前國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，提出以建立購租并舉的住房制度為主要方向，業(yè)內(nèi)人士認為，這對租賃市場是一大利好。

隨著我國城鎮(zhèn)化的持續(xù)發(fā)展，流動人口總量不斷增加，我國住房租賃市場需求不斷增長�！吨腥A人民共和國2015年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，全國人戶分離的人口2.94億人，其中流動人口已達到2.47億人。據(jù)住建部相關(guān)負責人提供的數(shù)據(jù)，目前通過市場租賃解決居住的總?cè)丝诰瓦_到1億人以上，年租金已經(jīng)突破1萬億元，這也意味著租賃市場已是一個巨大的藍海市場。

但因長時間以來各地“重售輕租”，住房租賃市場發(fā)育較緩慢，機構(gòu)出租人較少、住房空置率較高等問題突出。國家統(tǒng)計局的第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國住房租賃總供給中89.5％可出租房屋來自個人出租住宅。此前有高校研究機構(gòu)發(fā)布報告稱，2013年我國城鎮(zhèn)地區(qū)整體住房空置率為22.4%。

同時，進入“存量房”時代，我國的公租房建設(shè)也逐漸走到十字路口，海南、安徽、鄭州、九江等省市已經(jīng)決定不再新建公租房。業(yè)內(nèi)人士認為，房屋租賃市場或?qū)⒊蔀闈M足住房需求的重要渠道。

“有大量的消費需求，也有大量的房屋可以出租，關(guān)鍵是從中間端打通供需失衡局面。”南昌中環(huán)互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)股份有限公司南昌分公司副總經(jīng)理劉鵬說，建立購租并舉的住房制度，促進住房租賃的規(guī)模化、專業(yè)化發(fā)展，這是房屋租賃市場的“利好信號”。

不少企業(yè)已躍躍欲試。不久前，58同城就已在房屋租賃方面發(fā)力，發(fā)布了“品牌公寓館”。根據(jù)58同城的數(shù)據(jù)，中國房屋空置率超過25%。有投資人表示，光是公寓租賃行業(yè)，就可能有兩三萬億元的市場規(guī)模。

租賃市場面臨痛點難點

租賃市場前景看似一片大好，但其背后仍然存在不少痛點和難點。

難點一：回報率低，房企積極性不高。江西一家房地產(chǎn)企業(yè)負責人給記者算了一筆賬：按最低的成本價來賣，在江西一城市一套100平方米的新房售價約37萬元，房租充其量是2000元/月，一年租金2萬多元。“有哪個開發(fā)商會一次性投30多萬元建一套房，每年只能收回來2萬多元？如果是銀行貸款的話更劃不來。”

江西省社科院經(jīng)濟研究所所長麻智輝認為，房屋租賃價格嚴重低于銷售價格帶來的一個潛在風險是，一旦開發(fā)并裝修好的新房無人租，這套新房立刻就成為二手房，其市場價值將大幅縮水，所以少有房地產(chǎn)企業(yè)“冒險”。

難點二：亂象迭出，租房市場存監(jiān)管盲區(qū)。今年二十來歲的劉芳杰2015年6月與一家中介公司簽署合同，和其他4戶一同合租，每季度把租金繳給中介，再由中介轉(zhuǎn)交房東。然而年底房東卻突然找上門，表示沒有收到租金，要求小劉等租戶立即搬離并進行斷水、斷電。最后，平均每人損失了2000多元，至今未收到賠償。

劉芳杰的租房經(jīng)歷并非個案。事實上，租房貴、租房難、糾紛多等問題早已存在。多位受訪人士表示目前租房市場很大程度上處于“監(jiān)管盲區(qū)”，登記備案的很少。“這會起到‘劣幣驅(qū)逐良幣’的作用，也導致很多承租人缺乏‘安全感’和‘穩(wěn)定感’。”南昌驪特房產(chǎn)置業(yè)顧問顧志超說。

難點三：房源分散，管理成本高，改造難度大。2015年，住建部對16個外來人口較多、租房需求較大的城市做了一個調(diào)查，結(jié)果顯示，租住房屋以50平方米以下中小戶型為主的需求占到75％左右，但市場上能夠租到的中小戶型住房比較少，所以往往只能選擇合租，合租比例達到了50％。

劉鵬介紹說，由于個人房源較為分散、租金租期也不一致，而整棟、整層、整單元出租的房屋少，造成經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)管理成本高，同時稅收等配套政策不完善也增加了企業(yè)負擔。“例如，雖然國家提出在增值稅等方面給予扶持政策，實際上我們給租客開發(fā)票簡單，要讓房東給我們?nèi)ザ悇?wù)局開發(fā)票就很難，要讓企業(yè)充分享受政策還需進一步完善細節(jié)。”他舉例說。

盤活存量培育機構(gòu)出租人

業(yè)內(nèi)人士認為，培育和完善租房租賃市場、豐富房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，不僅僅有助于解決低收入者的居住問題，而且有助于形成住房市場的內(nèi)在自我調(diào)節(jié)機制，使得房地產(chǎn)租賃市場和房地產(chǎn)買賣市場會因“租買選擇”機制而相互制衡。

專家表示，培育和完善住房租賃市場，重在培育機構(gòu)出租人。機構(gòu)出租人的出現(xiàn)有助于打通供需兩端分散的租客和房源，既方便租客尋找，也有利于有效利用住房資源。

由于租房價格和售房價格嚴重不對稱，房地產(chǎn)企業(yè)進軍租房市場的積極性不高。然而，面對龐大的市場潛力，事實上仍有一些知名投資機構(gòu)、天使投資人、房地產(chǎn)公司和房地產(chǎn)中介高調(diào)進入租房市場，尤其是一線城市，如魔方公寓、自如、You+青年公寓等。

2013年，江西嘉志投資有限公司董事長黃德志開始在南昌探索建設(shè)長租公寓。他認為，長租公寓對于資本方有很大吸引力，“至少在南昌來講，通過買斷使用權(quán)，只需要18-24個月就可以收回成本，關(guān)鍵是占據(jù)房源和形成品牌影響力”。

針對個人房源分散的情況，劉鵬、黃德志等人建議，政府應鼓勵企業(yè)和單位將閑置辦公樓、廠房、倉庫等物業(yè)租賃給專業(yè)的租賃業(yè)務(wù)經(jīng)營企業(yè)進行改造、裝修，并提供水、電附屬設(shè)施的安裝便利，投入住房租賃市場，使閑置資源合理利用最大化。“用企業(yè)的錢盤活現(xiàn)有的資源。”

與此同時，機構(gòu)出租人也有助于解決租房市場監(jiān)管難的問題。采訪中一些房東表示，對登記備案制度知曉率低，有的甚至根本不知道去哪辦理。“讓管得到的人去管理。”黃德志表示，鼓勵機構(gòu)出租人發(fā)展能有效提高政府監(jiān)管的效率，事實上一些長租公寓的實踐也證明通過機構(gòu)出租人規(guī)范經(jīng)營，能夠有效減少租房糾紛概率。