中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會旗下的房價行情平臺最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，西安7月的平均房租為23.07元/月/㎡。照此計算，目前的租金回報率大致在4.2%，也就是說新買一套房，單靠收租金差不多23.7年“回本”。

雁塔房租最高 長安、灞橋靠后

在這份全國31個省會級城市的住宅租金排行中，西安7月平均租金為23.07元/月/㎡，排在第22位。北、上、廣是國內(nèi)租房成本最高的三個地方，月租金分別達75.51、67.85和45.45元/㎡。與其他省會城市相比，西安的房租水平中等偏下。在西北五省中，西安略低于蘭州的28.67元/月/㎡，但比西寧、烏魯木齊和銀川的房租要高。

23.07元/月/㎡是個啥概念？就是說你租100㎡的房子，每月需要花2307元。“租房是更為純粹的供求關系，所以個案的租金差異比較大。”獨立地產(chǎn)評論人李連源認為，地段是影響租金的主要因素，其次是房齡、裝修和家具配置等，“月租23.07元/㎡只能說大致接近全市平均。”

該統(tǒng)計還顯示，目前雁塔區(qū)在西安各區(qū)（縣）里房租最高，平均單價26.66元/月/㎡，緊隨其后的是碑林區(qū)24.61元/月/㎡、蓮湖區(qū)21.99元/月/㎡和新城區(qū)21.86/月/㎡。未央?yún)^(qū)、長安區(qū)、灞橋區(qū)的月租金在20元/㎡以內(nèi)。

西安經(jīng)紀人協(xié)會會長邵濤表示，各區(qū)域的房租和去年比變化并不大，這主要因市面上的可租房源數(shù)目穩(wěn)定，“一房難求”在西安租賃市場并未出現(xiàn)。

西安租金回報率大致在4.2%

由于西安近兩年房價增幅不大，租金回報率在業(yè)主眼中的重要性明顯上升。

據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測，西安7月新建住宅均價為6551元/㎡，在不考慮稅費的情況下購買100 住房需65.51萬元，按當月23.07元/月/㎡的房租計算，得到的租金回報率約為4.2%。一位30歲的投資者，現(xiàn)在買房后出租（假設未來房租不變），約23.7年可以“回本”。

相比國內(nèi)常見的租金回報率，國際上一般用租售比（即房屋月租金與售價之比）來衡量住房的投資價值，正常范圍應在1：200至1：300之間。以最低值計算，其租金回報率也應該在5%以上。對照這一數(shù)值，目前西安的租金回報率偏低。

“西安房租收益的黃金年份在2008年左右。”邵濤回憶，當時的回報率一度能達到8%-11%，隨后房價漲幅超過房租增速造成回落。

當前三年定存基準利率2.75%，五年定存各銀行普遍在3%左右。顯然，4.2%的租金回報率高于定存利率。

小戶型回報率比大戶型更理想

除了相對穩(wěn)定的中長期收益，對不動產(chǎn)保值的印象恐怕是國人樂于買房的另一原因。中商聯(lián)商業(yè)研究專家工作委員會副主任王建紅介紹，交通便利、靠近學�；虻罔F等人員流動大的區(qū)域，租房需求相對旺盛，其中小戶型單位的回報率往往又比大戶型更理想，“小戶型的總價不高但租金和租賃活躍度不錯，常常受到投資者的關注。”

低價好租的小戶型卻并非當前市場中的主流。據(jù)克而瑞西安機構統(tǒng)計，今年上半年全市備案成交的住宅中，90-120㎡戶型超過一半。為了提高租賃收益，在西安高新、城南和城北的部分小區(qū)，均有房東將兩居或三居室分割空間后出租。在未央路一個安置房小區(qū)，記者看到，有業(yè)主將90多平的兩居室委托給裝修公司，重新規(guī)劃分割為兩個“房中房”，每個空間對外的租金是1200元/月，而該小區(qū)未分割的兩居室月租大約1600元左右。

“分割出租的收益要比整套出租高，但在西安這不是普遍現(xiàn)象。”李連源介紹。

克而瑞西安機構總經(jīng)理朱郁說，一般20年回報率還是劃算的。在西安買房出租，主要應關注地段和當前的投入成本，同時要留意周邊的增值潛力。