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低利率時(shí)代買房 用足貸款更劃算

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發(fā)布時(shí)間:2016-08-10 09:23:50
來(lái)源: 內(nèi)蒙古房產(chǎn)網(wǎng)

進(jìn)入低利率時(shí)代,銀行理財(cái)產(chǎn)品和互聯(lián)網(wǎng)“寶寶”收益不盡如人意,最為“保守”的老牌理財(cái)產(chǎn)品——房地產(chǎn)還是不是理財(cái)?shù)暮眠x擇?對(duì)于大部分首次置業(yè)者和為二孩換房的買家來(lái)說(shuō),低利率環(huán)境下購(gòu)房成本和風(fēng)險(xiǎn)均相應(yīng)下降。不過,業(yè)內(nèi)人士建議,首次置業(yè)者負(fù)債不可超過月收入50%,二套房置業(yè)者的月還款數(shù)不要超過家庭月收入的20%。
  目前的銀行利率幾近歷史最低水平。與此同時(shí),二孩政策也給很多家庭帶來(lái)了改變生活方式的預(yù)期。
  中原地產(chǎn)研究部主任熊小洪分析稱,目前房?jī)r(jià)仍處于上升通道,“越來(lái)越多的客戶將資金的大部分用于購(gòu)置物業(yè)。”
  低利率時(shí)代更適合貸款買房
  據(jù)了解,廣州首套房平均利率4.21%,為全國(guó)第六低的城市,這為老百姓購(gòu)置房產(chǎn)節(jié)省了利息成本支出。
  中原研究部監(jiān)測(cè)的陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示,120平方米的物業(yè)在2016年4月~5月份成交占比較第一季度提升了1.5個(gè)百分點(diǎn),對(duì)于打算生二孩的老百姓來(lái)說(shuō),一方面,人口增多,需要提前購(gòu)置大房;另一方面,在低利率的時(shí)代,買房不僅可以使資產(chǎn)保值增值,對(duì)抗通脹,也能利用低利率政策減少購(gòu)房成本支出。在2016年成交的3房及以上的物業(yè)付款方式來(lái)看,按揭貸款的占比呈一路走高的態(tài)勢(shì),2016年1月~5月份占比在87%的水平,較2015年第三季度多了7個(gè)百分點(diǎn)左右。
  根據(jù)個(gè)人情況調(diào)整負(fù)債水平
  房天下廣州二手房電商大區(qū)總監(jiān)甄欣介紹,在低利率時(shí)代,我們都面臨著如何投資理財(cái)以抗擊通脹的問題:“在一線城市,房產(chǎn)的投資與金融屬性會(huì)逐漸超越其基本的居住屬性。”他發(fā)現(xiàn),不論是手中僅有20萬(wàn)~30萬(wàn)元的首次置業(yè)者,還是有高達(dá)200萬(wàn)~300萬(wàn)元流動(dòng)資金的高凈值用戶,一線城市房產(chǎn)都是他們眼中最穩(wěn)妥的投資產(chǎn)品。
  低利率時(shí)代個(gè)人貸款買房的成本進(jìn)一步降低,負(fù)債的適當(dāng)增加是無(wú)可厚非的。但是甄欣也強(qiáng)調(diào),購(gòu)房者要根據(jù)自己的家庭收入、年齡、抗風(fēng)險(xiǎn)能力而調(diào)整負(fù)債情況。
  案例
  中學(xué)老師張先生在某小區(qū)有一套兩房的單位,建筑面積80㎡。在二孩政策放開后,張先生與太太商量添一個(gè)小孩,于考慮起換房。他認(rèn)為,目前處于低利率時(shí)期,正是換房的好時(shí)候。
  張先生看中了同一小區(qū)內(nèi)的一套三房物業(yè),面積123㎡。張先生將原先的80㎡兩房以總價(jià)209萬(wàn)元賣出,又以超過六成的首付買下了這套總價(jià)為278萬(wàn)元的三房物業(yè)。
  張先生用公積金貸款的方式再次買房,如按照2015年3月的公積金基準(zhǔn)利率4%計(jì)算,每月月供為4774.15元,利息總額達(dá)718695.06元,而按最新的公積金基準(zhǔn)利率3.25%計(jì)算,張先生每月月供為4352.06元,利息總額566742.75元。不僅每月省了422.09元,利息總額更是少了151952.31元。
  專家建議
  1.對(duì)于首次置業(yè)的剛需買家,甄欣建議,在不超過月收入50%的前提下,可以盡可能高地提高負(fù)債,用未來(lái)的錢買今天的房子:“大部分剛需買家較為年輕,未來(lái)收入上漲的空間比較大。”現(xiàn)在向銀行貸款買房看似背負(fù)較高的貸款,其實(shí)對(duì)大部分人來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)是可控的。
  2.對(duì)于家庭年收入較高、除房產(chǎn)之外尚有部分閑置資金用于投資的買家,甄欣建議對(duì)方不要盲目貸款買房提升杠桿:“對(duì)于有一套以上房產(chǎn)用于投資的家庭來(lái)說(shuō),月供扣去每月的租金收入,便是每月的實(shí)際還款數(shù)。”他建議實(shí)際還款數(shù)不要超過家庭月收入的20%,以保證在穩(wěn)健投資的同時(shí)不至于明顯降低家庭生活質(zhì)量。
  房企業(yè)績(jī)
  超30家房企公布前五月銷售數(shù)據(jù)
  房企銷售業(yè)績(jī)同比漲近八成
  廣州日?qǐng)?bào)訊 (記者潘彧)前五月,房企普遍獲得了“豐產(chǎn)”。公開數(shù)據(jù)顯示,公布5月銷售業(yè)績(jī)的房企中,前五月總銷售業(yè)績(jī)同比上漲近八成,而三分之一房企已經(jīng)完成了年度銷售目標(biāo)的50%以上。
  業(yè)內(nèi)人士分析稱,從目前企業(yè)完成情況看,上市房企上半年有望完成任務(wù)的60%~70%,而全年來(lái)看,如果樓市不降溫,絕大部分房企將超額完成任務(wù)。不過,由于目前市場(chǎng)過于火爆,下半年市場(chǎng)的交易量方面可能會(huì)比預(yù)期要低,需求不足的風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)可能出現(xiàn)。
  記者從公開資料了解到,龍湖地產(chǎn)、新城控股、旭輝、碧桂園、金地、景瑞地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)、首開股份等上市房企的前五月銷售業(yè)績(jī)同比甚至翻番,其中瑞安房地產(chǎn)前五月銷售金額同比增幅達(dá)到415%。而從完成任務(wù)的比例上看,30家房企完成了全年目標(biāo)的近半,其中超過三分之一的房企完成五成以上銷售目標(biāo),部分房企如旭輝控股已經(jīng)完成六成以上銷售目標(biāo)。
  從往年數(shù)據(jù)來(lái)看,上半年是全年銷售的淡季,一般全年銷售任務(wù)的30%~40%在上半年完成。“在2016年,從目前企業(yè)完成情況看,上半年有望完成任務(wù)的60%~70%。” 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為。
  預(yù)測(cè):下半年樓市或降溫
  2016年上半年,由于信貸刺激等因素,一、二線城市樓市火爆,而土地市場(chǎng)的火爆則更勝一籌。
  “如果下半年市場(chǎng)沒有變化,2016年大部分企業(yè)將超額完成年度任務(wù)。在這種情況下,房企銷售熱,完成任務(wù)情況好,推動(dòng)了房企積極拼搶地王,整體看,市場(chǎng)已經(jīng)在一、二線城市進(jìn)入了非理性的火爆中。”張大偉表示。
  不過,土地市場(chǎng)已經(jīng)開始顯示出微妙的變化。6月13日,杭州近江單元味精廠地塊出讓,參與競(jìng)買的開發(fā)商包括信達(dá)地產(chǎn)、中鐵建、葛洲壩、華潤(rùn)、保利等一眾央企。但是該地塊并沒有出現(xiàn)預(yù)想中的火爆,最終溢價(jià)率僅37.34%,被平安聯(lián)合體摘走。
  而易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為,土地市場(chǎng)的微妙變化顯示出市場(chǎng)的預(yù)期,即攪局者會(huì)受到行業(yè)約談或管制的風(fēng)險(xiǎn)。背后也體現(xiàn)出了管控房?jī)r(jià)和地價(jià)的決心。
  而嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,房企要繼續(xù)推高銷售業(yè)績(jī),實(shí)際上還是需要繼續(xù)加快推盤節(jié)奏,但是下半年市場(chǎng)的交易量方面可能會(huì)比預(yù)期不足,“至少?gòu)哪壳笆袌?chǎng)過于火爆的態(tài)勢(shì)看,要警惕需求不足的風(fēng)險(xiǎn)。尤其是一些二線城市。另外價(jià)格方面將繼續(xù)走強(qiáng),這和目前購(gòu)房者看漲預(yù)期強(qiáng)烈等因素是有關(guān)聯(lián)的。”
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  有中介為促簽單隱瞞欠債
  廣州日?qǐng)?bào)訊 (記者林琳)今年年初,“首付貸”等高風(fēng)險(xiǎn)金融產(chǎn)品被曝光,“中介理財(cái)”這個(gè)概念開始進(jìn)入了大眾的視野。中介涉足理財(cái)是“跨界”還是“撈過界”?記者走訪市場(chǎng)了解到,目前二手房買賣的理財(cái)業(yè)務(wù)仍以贖樓和尾款墊資為主,大部分中小型中介并不具備相應(yīng)的資質(zhì)和能力去保證業(yè)務(wù)的安全性。
  “低傭金時(shí)代”中介賺什么?
  一個(gè)房地產(chǎn)中介電商高層告訴記者,房地產(chǎn)中介往低傭金時(shí)代走,確實(shí)是受到電商低傭金的沖擊,別說(shuō)以前3%的中介傭金了,目前大多數(shù)買家已經(jīng)不愿意付1.5%以上的傭金。對(duì)于中介來(lái)說(shuō),盈利點(diǎn)已經(jīng)從房地產(chǎn)交易傭金轉(zhuǎn)到其他業(yè)務(wù)產(chǎn)生的傭金了。
  記者了解到,中原地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)最近賣起了保險(xiǎn)。中原項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜解釋,中原集團(tuán)業(yè)務(wù)廣泛,有保險(xiǎn)、擔(dān)保等牌照,亦有理財(cái)顧問公司、物業(yè)公司,目前是代理保險(xiǎn)業(yè)務(wù)而不是經(jīng)營(yíng)保險(xiǎn)行業(yè)。
  征信機(jī)制有待完善
  目前各大中介較為常見的理財(cái)業(yè)務(wù)是贖樓貸和尾款貸,贖樓貸主要針對(duì)業(yè)主賣房時(shí)還有部分貸款沒有還清的情況。而尾款貸主要是針對(duì)部分業(yè)主急需用錢,而銀行放貸審批時(shí)間較長(zhǎng)而衍生出來(lái)的一種理財(cái)業(yè)務(wù)。
  中介的理財(cái)業(yè)務(wù),主要是基于二手房交易時(shí)間長(zhǎng),為了彌補(bǔ)某一方短期內(nèi)的資金缺口而衍生出來(lái)的。有中介人士爆料,其最大的風(fēng)險(xiǎn)在于由于發(fā)展時(shí)間較短,目前還缺乏完善的征信機(jī)制:“市場(chǎng)上有實(shí)力做好相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)控制的中介機(jī)構(gòu)并不多,大部分的中小型中介尚處于快速增長(zhǎng)期,對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)控制、征信等方面的重視程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足,部分經(jīng)紀(jì)人迫于簽單的壓力,哪怕是對(duì)外負(fù)債、資金情況有問題的業(yè)主或賣家,也采取隱瞞甚至欺騙的方式促成交易,獲得傭金后對(duì)于后續(xù)可能產(chǎn)生的糾紛不管不問。”
  超過三十家房企
  公布前五月業(yè)績(jī)
  30余家房企累計(jì)前5月的銷售業(yè)績(jī)同比2015年同期上漲了近八成。
  有30家房企完成了全年目標(biāo)的近半。
  超過三分之一的房企完成五成以上銷售目標(biāo)。
  部分房企如旭輝控股已經(jīng)完成六成以上的銷售目標(biāo)。
  有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),上半年房企有望完成目標(biāo)的60%~70%。

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