在中國，判定有錢人的標(biāo)準(zhǔn)，第一印象肯定是看他在哪里有多少套房。

明星掙錢后投資房產(chǎn)，大媽手里有錢也投資房產(chǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的人依然還是會選擇投資房產(chǎn)。在房價居高不下，房源日益緊缺的北京，去哪兒買，買什么樣的房，成了這些投資客普遍關(guān)心的問題。

隨著物價的不斷攀升，銀行利率又低，有錢人存在銀行的錢不斷貶值，變得越來越不值錢。讓有投資眼光的人開始把錢轉(zhuǎn)移到其他渠道，用錢生錢。然而，他們不得不面對的現(xiàn)實情況是，2016年股市暴漲暴跌，投資黃金、石油、基金等，高收益與高風(fēng)險并存。相對而言，投資房產(chǎn)是一種比較保值、升值的投資方式。不過，既然是投資，我們就要考慮現(xiàn)在進入樓市買房投資賺不賺錢？同樣一筆錢買銀行理財、存入銀行或投入股市都有一個投資回報率的問題，那今天房貸君就幫您算算房產(chǎn)投資回報率。

什么是投資回報率

對于不少老百姓(603883,股吧)來說，房產(chǎn)的投資回報率還是個相對模糊的概念，有人說，我買了房出租，用一年租金除以總房款就是我的投資回報率；還有人認(rèn)為房價一年增長多少，房產(chǎn)就增值了多少，這才是房產(chǎn)的投資回報。

以上這些不能說是錯的，但都過于片面，通俗來講，投資回報率就是在一定周期內(nèi)，投資所獲得的現(xiàn)金收入所占投入現(xiàn)金的比例，簡單的理解就是資金投入后收益的利率是多少。

就目前而言呢，房產(chǎn)的投資回報率分為兩種，一種稱為現(xiàn)金投資回報率，另一種是稱為增值投資回報率。

另一方面，根據(jù)買房方式的不同，房產(chǎn)投資回報率的算法也不盡相同，所以融360房貸君為方便計算，將買房方式分為以下三種情況：

第一種，全款購買，現(xiàn)金投資回報率；

第二種，全款購買，增值投資回報率；

第三種，首付3成，有房貸情況下的現(xiàn)金投資回報率和增值投資回報率。

最后我們以目前北京最火的通州地區(qū)房產(chǎn)為例，來別計算下三種情況下的投資回報率。根據(jù)，中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，通州目前的房產(chǎn)均價為37300元/平，如果是一套臨近地鐵，面積在80平左右的兩居室，根據(jù)58同城上的數(shù)據(jù)顯示，租金大約為4000元/月(物業(yè)、取暖等費用)。

第一種情況：全款購買，現(xiàn)金投資回報率

租金總收入=房租收入租金投資收入=4000*12=48000元

現(xiàn)金投資回報率=48000÷(37300*80)=1.61%

通過計算，我們可以看到，此時的收益率僅比銀行一年定期存款利率1.5%略高一點，而且是在我們沒有計算諸如物業(yè)費。取暖費等其他租房的成本下，實際的現(xiàn)金投資回報率很可能比銀行的一年定期存款利率還要低。所以，僅僅從現(xiàn)金投資回報率上講，用300萬元買一個房子出租，不見得比將300萬元存入銀行的投資回報率高。

第二種，全款購買，增值投資回報率

如果我們以7月份的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，可以看到北京房價同比上漲22.7%，假設(shè)未來一年北京房價仍然可以達(dá)到這個上漲速度。

那么這套房產(chǎn)的增值收入=2984000(37300*80)*22.7%=677368元

投資回報率=(租金凈收入增值收入)/投入資金=(48000 677368)/2984000=24.3%

在這種情況下，比起存入銀行或者購買一般理財產(chǎn)品，就已經(jīng)高出很多了。不過需要注意的是，增值收入部分的回報只有當(dāng)賣房變現(xiàn)的時候才能體現(xiàn)出來，并不會通過直觀的數(shù)字顯示出來。

第三種，首付3成，有房貸

近300萬房款，首付3成，貸款7成，需要首付90萬，算上過戶、稅費等其他費用，首付需要100萬，貸款210萬。按目前銀行30年的商業(yè)貸款利率4.9%，在此基礎(chǔ)上打個85折，那就是4.165%。采用等額本息的還款方式。

每月付給銀行(本金和利息)10233元，一年支付銀行122796元，其中利息約86841元，本金35955元。

現(xiàn)金投資回報率

全年租金凈收入48000元，全年支付銀行貸款122796元，每年要付息86841元 ，首付100萬元

投資回報率=(租金收入-付息費用)/首付款一年本金=(48000-86841)/1035955= -3.7%

在這種情況下，并不會產(chǎn)生現(xiàn)金收入，反而需要倒貼錢去還房貸。

增值投資回報率

假設(shè)這套房一年內(nèi)增值與第二種買房情況下的增值速度一樣，那么，增值收入=2984000*22.7%=677368元

投資回報率=(增值收入-付息費用)/首付金額=(677368 48000-86841)/1035955=61.6%。

從結(jié)果上看61.6%的回報率簡直是高的嚇人，但是與前文一樣，增值收入的部分是需要賣出去才能拿到錢的。而且一年以內(nèi)買賣房屋是需要繳納高額的稅費，就目前房價漲勢而言，應(yīng)該不會有太多人考慮出手賣房的吧。

當(dāng)然，對于那些仍打算出手的人我們還可以來計算一下，受營改增的影響，買房一年后出售需要繳納的稅費約8萬元。

如果出手，最終投資回報率=(增值收入出租收入-付息費用-稅費)/首付金額=(677368 46425-86841-80000)/1035955=54%

雖然想比于之前要低很多，但受目前房價大漲的影響，一年內(nèi)的房產(chǎn)投資回報率還是很高，這也就難怪有很多人感慨“辛辛苦苦工作一輩子，還不如一套房子一年賺的多”！

最后。融360房貸君也需要提醒各位購房者注意，這種投資回報率的計算是理論上的，其中一些情況是需要把房子賣掉后投資人才能拿到。而且這種房價暴漲的情況大多出現(xiàn)在一線城市及部分二線城市，并不代表全國如此，所以投資還是需要謹(jǐn)慎計算考慮的。