文：馮侖

今兒看到一則段子：

那一天，剛剛向武松表白失敗的潘金蓮打開了自家復(fù)式小洋樓的窗戶，失手將支撐窗戶的叉竿砸在了路過的西門慶頭上，從此開始了一場狗血淋漓的生死虐戀。

因為這一次相遇，導(dǎo)致后來武大郎慘死、潘金蓮、西門慶、王婆被殺、武松發(fā)配孟州……這一切因緣際會，都是因為當(dāng)年哥哥嫂嫂住的小區(qū)沒有圍墻。

試想，如果當(dāng)初潘金蓮的復(fù)式小樓不是臨街戶型，而是封閉式的小區(qū)，那么后來那些事情也不會發(fā)生了。

　　　　 網(wǎng)上熱文《從西門慶與潘金蓮偶遇論開放街區(qū)能增強(qiáng)鄰里關(guān)系的重要性》

民間段子手博網(wǎng)友一樂，實則呼應(yīng)這兩天《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》中的新政策：今后城市里原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)，已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開。

一石激起千層浪，這立刻成為網(wǎng)上的熱議話題，似乎每個人對此都有話要說。大家關(guān)注這件事情，可能有兩個原因。

第一個原因，我們每個人都在一個封閉的社區(qū)里住了幾十年，已經(jīng)非常習(xí)慣了。這堵圍墻似乎帶給我們很多東西，比如被包圍的安全感，比如優(yōu)越感，特別是一些高檔社區(qū)，門口貼著一些像“莊園”“世家”之類豪華的名字，甚至還有很多社區(qū)貼的是國外豪宅的名字，這讓圍墻內(nèi)的社區(qū)業(yè)主和圍墻外的路人、小販形成了鮮明的身份差異，由此帶給業(yè)主一種尊貴感。

另外，社區(qū)的圍墻還帶來了特別的綠化園林，社區(qū)業(yè)主可以讓自己的孩子在這里自由奔跑，不用擔(dān)心會有外面的車闖進(jìn)來，或者有陌生人來拐走孩子。

　　　　　　　　　我們從四合院走到小區(qū)，現(xiàn)在要從小區(qū)走到開放式社區(qū)了

這一切熟悉的生活場景，無論是好的還是不好的，我們都已經(jīng)習(xí)慣了，都沒有覺得這堵圍墻是一種障礙。這時候，中央發(fā)布了《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》，我們的生活忽然被“戳”了一下。

這份規(guī)劃意見非常明確地說，今后不允許再建封閉社區(qū)，而且，已經(jīng)建成的封閉社區(qū)和機(jī)關(guān)大院，也要逐步拆除圍墻，讓社區(qū)的道路變成公共的城市道路。

這本身是一件好事，卻引起了非常多的爭論。爭論的焦點除了剛才提到的既有習(xí)慣、圍墻帶來的便捷性、安全感和優(yōu)越感之外，主要還有另外三點。

　　　　　　　　　　　　　　　紐約街景，出門就是城市道路

第一點，法律問題。改革開放的30多年來，特別是房地產(chǎn)發(fā)展的20多年來，每一個住宅社區(qū)都按照原有的規(guī)劃要求、土地出讓的規(guī)則、《物權(quán)法》的約定，賦予了每一個業(yè)主共同擁有這個社區(qū)的私權(quán)，社區(qū)的道路、綠化、公共設(shè)施、物業(yè)用房等等，都屬于社區(qū)業(yè)主。在未來要拆除圍墻的時候，這種“業(yè)主私權(quán)”和“公共利益”之間就出現(xiàn)了法律上的矛盾。而且這個矛盾和每個人都有關(guān)，所以這就變成了一個普遍的社會問題。

我們生活中有很多類似的問題：當(dāng)政府要站在公共利益角度上，出臺一些政策，來提供更好的公共服務(wù)時，往往會和某些群體的私權(quán)產(chǎn)生沖突。在一個成熟的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境和開放的社會中，這也是屢見不鮮的公共管理問題。

這個矛盾在司法實踐中將會如何解決?究竟是修改一部分法規(guī)，還是通過一些技術(shù)手段來實現(xiàn)變通?這些問題都還在討論中，而且當(dāng)下的討論是非常有意義的，討論得越透徹，越能夠在個體私權(quán)和未來的政策之間找到一個平衡點。

第二點，如何落實這個開放式社區(qū)。

未來要全面建設(shè)開放式的新社區(qū)，我認(rèn)為問題不大。因為大家能夠認(rèn)識到，社區(qū)道路和公共道路銜接之后，帶給大家的是更便捷的交通;而且有了中央國務(wù)院的意見，政府在未來審批新的住宅開發(fā)項目時，一定會更多地從公共利益角度去考慮城市規(guī)劃。所以，未來社區(qū)建設(shè)的問題是相對比較容易解決的，可以暫且放在一邊。

那么對已經(jīng)建成的傳統(tǒng)社區(qū)，我們該怎么解決這個“開放”的問題呢?通過實踐，我發(fā)現(xiàn)有一種解決方法。

在我過去20多年房地產(chǎn)項目的實踐中，只有兩個項目是沒有圍墻的。一個在臺北，一個在北京。這幾天對開放式社區(qū)的熱烈討論，讓我回過頭來審視北京的這個社區(qū)——“新城國際”。這個沒有圍墻的社區(qū)，現(xiàn)在是北京最好的、最國際化的住宅社區(qū)之一，房價的保值增值也最穩(wěn)定、最有潛力。它在北京國貿(mào)商圈人口密度最高的核心地帶，共有2000戶，占地15公頃。

 　　　　　　　　　　　　　　　　“新城國際”以綠化作區(qū)隔

為什么在這個社區(qū)中，沒有產(chǎn)生今天大家擔(dān)憂的矛盾呢?首先，小區(qū)公攤的原則沒有變，比如道路、綠化等公共設(shè)施，仍然屬于業(yè)主。其次，當(dāng)初在規(guī)劃這個社區(qū)的時候，我們就采取了開放的方式，每一個來買房的人，在簽約之前就能看見這個開放的社區(qū)格局，他們在簽約的同時，也就等于認(rèn)可了其他人使用小區(qū)道路的權(quán)利。

“新城國際”從建成到現(xiàn)在已經(jīng)將近20年了，一直都是這么開放的，老業(yè)主沒有提出異議，從小區(qū)道路穿過的人也絲毫沒有感覺到和社區(qū)內(nèi)的人有任何矛盾。

這個開放式的社區(qū)格局，是香港王董設(shè)計事務(wù)所設(shè)計的：四個小圓圈，套上四個大圓圈，由一條干線從中間串起來。我認(rèn)為這是目前北京社區(qū)中最合理、最便捷的一種規(guī)劃方式。

四個小圓相對封閉，孩子們可以在里面玩耍，比較安全。每個小圓外面又套著大圓，行人可以通過，汽車也可以行駛，而且每個業(yè)主都可以直接在自家門口上下車。這就比封閉的社區(qū)要好得多。

 　　　　　　　　　　　　　　　　“新城國際”社區(qū)格局

這種道路規(guī)劃還不容易堵車，因為四個大圓圈是開放的，中間這條主干線也是開放的，這個社區(qū)通過圓形的交通系統(tǒng)，和外部現(xiàn)有的公共城市汽車道路連接起來，同時又用一些綠化帶做了區(qū)隔。

這種規(guī)劃方式，讓整個社區(qū)和城市之間沒有障礙，住在里面的人也不會產(chǎn)生封閉的優(yōu)越感，消除了城市各階層之間的隔膜和沖突。

在安全方面，這種規(guī)劃方式也獲得了客戶的肯定。我們做的另一個差不多價格和檔次的封閉式社區(qū)，屢屢發(fā)生惡性偷盜案件，甚至還有情節(jié)嚴(yán)重的刑事案件;而這個開放的“新城國際”卻幾乎沒有這方面的投訴。

　　　　　　　　　　　《楚門的世界》開放式街區(qū)在國外非常常見

從物業(yè)管理的角度來看，新城國際遵守了現(xiàn)有的法律法規(guī)，業(yè)主享有的社區(qū)權(quán)利，和其他封閉社區(qū)沒什么不同。只是對物業(yè)來說，要擔(dān)負(fù)的責(zé)任更重，管理的范圍更廣，包括現(xiàn)在和公共交通連通的社區(qū)道路，也包括社區(qū)綠化、社區(qū)中的公共雕塑，還包括非社區(qū)人員的安全管理。

中央在《意見》中提到的“把圍墻拆掉”，能把社區(qū)道路變成城市毛細(xì)血管式的道路，這樣一來，道路變窄、路網(wǎng)變密，這和解決城市交通擁堵問題的努力方向是完全一致的。所以，從“新城國際”的實踐來看，即使不修改現(xiàn)有的法律法規(guī)，只要能夠按照“新城國際”過去十多年的實踐經(jīng)驗來處理，仍然可以拆掉未來很多新社區(qū)的圍墻。

當(dāng)然，我們也可以參考這個方法，逐步拆掉舊社區(qū)封閉院落的圍墻，重新界定業(yè)主的權(quán)利，和物業(yè)公司一起討論一些可能出現(xiàn)的問題。

　　　　　　　　　　日本社區(qū)中窄小的街道，就是城市的毛細(xì)血管。

除了法律問題、實踐問題之外，還有第三點，就是社會心理問題。

這么多年以來，我們的思想、文化、生活都越來越開放，走得也越來越遠(yuǎn)，到全世界去旅游、學(xué)習(xí)、進(jìn)行商業(yè)貿(mào)易;但是回過頭來看我們的居住環(huán)境，卻越來越封閉，我們的圍墻、鐵柵欄越來越多，門窗上的保護(hù)網(wǎng)越來越密，站崗的保安越來越多，我們的不安全感越來越強(qiáng)烈。這也恰好說明，我們在適應(yīng)高度開放的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境、享受物質(zhì)富裕的同時，也在強(qiáng)化自我封閉的觀念。

拆掉圍墻，能讓我們的私權(quán)和公共利益更好地對話，讓我們在滿足個人需要的同時，更多地照顧到大眾的利益。這其實也是社會演進(jìn)過程中積蓄正能量的重要步驟。

在安徽黟縣唐越古村落當(dāng)中，胡同和胡同的轉(zhuǎn)角處會被切一個45°角。因為如果是直角的墻角，從兩邊小巷里走過來的人看不見對方，容易撞上;如果是45°角，雙方就可以提前避讓。所以，在這個胡同上面有幾個字，“退一步，天地寬”。

 　　　　　　　　　　　三百年后說不定我們都住天上了，誰還管圍墻呢。

春晚也講了“六尺墻”的故事，“讓它三尺又何妨?”在城市化的過程中，像這樣一些建筑和道路規(guī)劃上的細(xì)節(jié)，都傳達(dá)了一種互相關(guān)照、互相照顧、互相謙讓的觀念，展示出我們對未來理想城市的追求，對社會生活中人際關(guān)系的期待。

關(guān)于圍墻的討論相信還會持續(xù)，我支持這次黨中央國務(wù)院關(guān)于規(guī)劃的要求，也特別期待未來新建設(shè)的社區(qū)、以及現(xiàn)有的社區(qū)都能夠打掉圍墻，變得更加開放，讓更多的關(guān)愛和陽光美景投射到我們的生活中來。