精裝修交房成為新盤“標(biāo)配” 供地量與商品房需求矛盾拉大到1：11

    金九僅30個新盤入市

    計劃在9月開盤的項目：（數(shù)據(jù)來源：亞豪機(jī)構(gòu)，僅供參考）

    “金九銀十”一直以來都是樓市一年中最具標(biāo)志性的時段。2016年的“金九”逐漸臨近，這無疑更加吸引人們關(guān)注的眼光。無論開發(fā)商還是購房者都在期待著樓市能出現(xiàn)新的進(jìn)步。

    近日，記者走訪一些將入市的項目，發(fā)現(xiàn)豪宅開發(fā)商由于面臨前所未有的競爭壓力，仍在積極備戰(zhàn)。北京某房企的負(fù)責(zé)人告訴《北京青年報》記者，目前市場的簽約狀況相比7月同期有所回落，漲價動力不足。但整體來看，樓市核心區(qū)供應(yīng)的項目明顯減少，只要有新盤推出，購房者的意向依舊強(qiáng)烈，因此新盤的漲價仍是不可避免的。但同時，精裝修已經(jīng)成為住宅標(biāo)配，無論是新老項目，都在通過提升精裝或是戶型來提高性價比。

    市場

    “金九”僅30個新盤入市 價格仍維持上漲周期

    “金九銀十”的到來并沒有帶來新盤的大量入市，根據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月北京住宅市場預(yù)計將有30個項目入市，其中包括遠(yuǎn)洋新仕界、中信墅·云邸等14個純新盤，以及包括冠城大通百旺府、遠(yuǎn)洋天著、旭輝26街區(qū)等在內(nèi)的16個老項目后期。30個的新盤數(shù)量與之前的7、8月份基本持平。

    事實上，新盤供應(yīng)難以為繼已經(jīng)從8月份開始顯現(xiàn)。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，8月第三周（8月15日-21日）北京商品住宅僅有兩個項目入市，包括商住項目中弘由山由谷以及住宅項目領(lǐng)秀慧谷。兩個項目共新增住宅產(chǎn)品209套，預(yù)售許可面積1.4萬平方米，環(huán)比分別減少74%、71%。而截至8月21日，北京商品住宅市場僅有14個項目入市，新增住宅產(chǎn)品1539套，相比去年同期減少51%。

    亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，今年以來北京住宅市場月度開盤量始終保持在30個左右的水平，而進(jìn)入到 “金九銀十”的市場旺季，供應(yīng)也未見突破。受到土地供應(yīng)不足的影響，預(yù)計2016年剩下的幾個月中項目開盤量也不會出現(xiàn)太大波動，而明年市場的形勢則將更加嚴(yán)峻。

    供應(yīng)的不足也使得入市項目具備了漲價的動力，北青報記者從新入市的領(lǐng)秀慧谷項目了解到，該項目此次入市價格為49000元/平方米，相比去年開盤價上漲53%。不過相比其周邊首創(chuàng)地王項目來說，仍然具備較大價格優(yōu)勢。因為首創(chuàng)項目的住宅部分樓面價已經(jīng)高達(dá)4.3萬元/平方米，預(yù)計售價將沖擊10萬元。正是在這樣的對比下，使得領(lǐng)秀慧谷項目雖大幅漲價仍獲得市場認(rèn)可，推出的69套房源據(jù)開發(fā)商說1小時即售罄。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，純新盤高調(diào)定價，拉動周邊老項目快速進(jìn)入漲價周期，已成為目前北京住宅項目入市的“定律”。受到北京新城市定位的影響，土地供應(yīng)不足局面難以扭轉(zhuǎn)，因此未來住宅用地成交仍將維持“量少、價高”的趨勢，受此影響，北京商品住宅價格將繼續(xù)處于上漲周期。北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，在信貸政策沒有明顯收緊的情況下，房價仍將維持上漲的態(tài)勢。

    趨勢

    高端住宅積極入市 二環(huán)沿線冒出多個頂豪

    金九銀十是一年中出貨的最佳時機(jī)，在北京遍地豪宅的背景下，高端項目壓力同樣巨大。從8月份開始，豪宅項目就積極暖場，包括昌平的中國大院、朝陽的北京壹號院、德勝門的中駿·天宸、中央別墅區(qū)的龍湖·景粼原著、華潤的昆侖域等眾多高端項目都在樓市中尋求曝光，有的舉辦盛大的全球推薦會，有的則是開放奢華樣板間，也有的忙于邀請各路專家品鑒，但無一例外都是在為即將到來的開盤造勢。

    尤其是在堪稱絕版的二環(huán)路沿線，突然又冒出了多個豪宅項目，并且都計劃在下半年推出。像德勝門外的中駿·天宸、菜戶營橋南的華潤·昆侖域以及安定門外大街的紫闕·天祿，僅在九月份，就預(yù)計將有這三個二環(huán)沿線的頂豪新盤入市。此外，還包括招商地產(chǎn)的中國璽、融創(chuàng)的使館壹號院等也都是二環(huán)沿線的項目。

    業(yè)內(nèi)人士指出，二環(huán)高端項目的定價普遍在10萬元以上，集中入市一定會拉升傳統(tǒng)銷售旺季的成交均價。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計，計劃在“金九”開盤的項目中，給出報價的共有18個新盤，其中單價高于5萬元的項目就達(dá)到了9個，占比達(dá)一半以上。據(jù)記者了解，這也是目前高端項目入市最多的一個月。業(yè)內(nèi)人士表示，這與前兩個月成交量回升有很大關(guān)系，高端市場也因此回暖。

    上周末，北青報記者來到位于昌平區(qū)萬科·翡翠公園的項目售樓處現(xiàn)場，在記者到訪的半個小時里，大約有20多位客戶陸續(xù)看房。記者了解到，該項目銷售均價在5萬元/平方米，除了少量洋房和聯(lián)排別墅外，主打低密度的疊拼別墅。據(jù)售樓員介紹，此次推出的房源共計300余套，其中洋房售價600萬/套，而疊拼別墅的價格則在800萬-1200萬/套。“客戶辦卡數(shù)已經(jīng)超過了可售房源數(shù)。” 隨后，記者來到德勝門外的中駿天宸項目，雖然單套價格都在兩千萬以上，并且沒有正式開盤，但剛剛開放的樣板間還是吸引了不少高端購房者。據(jù)了解，該項目的均價在15萬元/平方米，意向客戶已經(jīng)超過了50組。

    不難看出的是，京城多家房企似乎都瞄準(zhǔn)了“金九銀十”這一銷售旺季對于高端住宅的釋放效果。包括北京萬科、遠(yuǎn)洋、華潤等房企都在此時推出了其高端項目。“就目前的市場來看，高端住宅利潤空間大，加推高端產(chǎn)品有助于房企下半年業(yè)績增長。”一位房企負(fù)責(zé)人告訴北青報記者。

    特點

    新盤全面精裝修

    除了高端項目占比明顯提高以外，9月新盤另一個顯著特點就是精裝修項目的增多，大部分新盤項目都以精裝修入市。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，在9月入市的17個普通住宅項目中，精裝修項目多達(dá)11個；另外9個商住項目當(dāng)中，也有6個項目以精裝修交付。就連傳統(tǒng)意義上以毛坯為主的別墅項目，也開始引入精裝修。像將于9月入市的萬科·翡翠公園，無論是洋房產(chǎn)品還是疊拼別墅都是精裝修交房。

    對此，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，精裝比重的增大，一方面是政府主導(dǎo)之下提升居住產(chǎn)品品質(zhì)的發(fā)展方向；另一方面則是開發(fā)商在市場壓力下提升項目品質(zhì)和產(chǎn)品價值，以匹配預(yù)期高定價的最佳途徑。9月預(yù)計入市項目當(dāng)中，包括紫闕·天祿、中駿天宸、華潤昆侖域三個10萬+頂豪，以及冠城大通百旺府、住總香榭8號、澤信公館等多個高端項目都是采用了精裝修交房。這些項目或本身為地王，或為地王項目拉動，售價均已邁上一個新的臺階，而純新盤為做出差異性，老項目為匹配新的價格高度，都不得不在精裝修上苦下功夫。未來隨著北京住宅市場豪宅化趨勢的繼續(xù)明朗，精裝所占比重也仍將進(jìn)一步加大。

    隱憂

    供應(yīng)荒或?qū)⒊掷m(xù)到明年

    不過，值得關(guān)注的是，即便是在“金九月”新盤數(shù)量仍沒有突破，這與今年土地市場供地減少有關(guān)。北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)顯示，今年前8個月北京公開土地市場僅實現(xiàn)宅地出讓7宗，其中純商品住宅的規(guī)劃建筑面積僅42萬平方米，而今年以來純商品住宅的成交面積即達(dá)到472.61萬平方米，供地量與商品房需求量之間的比值達(dá)到了驚人的1：11。

    沒有新增供應(yīng)，使得成交量銳減。數(shù)據(jù)顯示，今年來北京商品住宅周度成交最高曾達(dá)到過6000余套的“天際”水平，而7月份也仍維持在2000-3000套的高位水平。不過進(jìn)入到8月份之后，成交出現(xiàn)急速下滑，并持續(xù)處于2000套以內(nèi)的低位水平。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于近期樓市沒有新的放松政策刺激樓市，并且供應(yīng)量也出現(xiàn)不斷下滑，因此樓市成交難以為繼，預(yù)計年底前一段時間北京商品住宅成交也將持續(xù)走低。

    而住宅庫存自8月中旬跌至6萬套以內(nèi)之后，截至目前仍然保持這一低位水平。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，由于供應(yīng)不足近一階段入市項目多出現(xiàn)“快銷”現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)“日光”并且轉(zhuǎn)簽速度也明顯加快，這一現(xiàn)象也使得新增庫存呈現(xiàn)出“快進(jìn)快出”的狀態(tài)，難以形成真正“庫存”，也因此導(dǎo)致北京住宅庫存數(shù)據(jù)開始在低位徘徊。

    對此，郭毅預(yù)計，在宅地供應(yīng)的極度短缺的情況，開發(fā)商對于推新盤更加謹(jǐn)慎，即便新盤入市，但實際推出的房源也往往僅有幾十套。這都使得明年能夠入市的純新盤屈指可數(shù)。如果沒有大規(guī)模的集中推地，明年住宅市場將面臨更加嚴(yán)峻的“供應(yīng)荒”。文/本報記者　李桁